Intervista all’architetto

Casa dolce casa… La casa è un sogno che stimola la nostra progettualità. Ma, non di rado, è un’ansia che tiene svegli la notte. La ricerca della casa è un momento importante della propria vita, non bisogna avere fretta, non bisogna avere paura. Di sicuro toglie tempo, energie e talvolta ci manda in confusione. Se poi si vuole ristrutturare una vecchia casa, si temono insidie e passi falsi.

Quindi, che cosa è utile sapere ancor prima di trovare l’immobile, per indirizzare meglio la ricerca?

L’ho chiesto all’Arch. Arianna Gentile, Responsabile dell’ Area 2 – Tecnica Lavori Pubblici Manutenzioni e Ambiente del comune di Crevalcore, della Città metropolitana di Bologna in Emilia-Romagna.

1) Voglio ristrutturare una casa rurale

Gent.le Architetto, vorrei ristrutturare una vecchia casa rurale, apportando le modifiche possibili per legge per renderla più confortevole: cosa posso fare? E cosa non posso fare? 

Arch. A.Gentile: “Questa è la domanda che viene posta con maggior frequenza ai tecnici del Comune. Quando si sta cercando o valutando un immobile da comprare la domanda da porsi in realtà è: a chi posso chiedere informazioni? Perchè in questo campo una risposta valida per tutte le situazioni e i territori non c’è. 

La norma nazionale in materia di edilizia privata è il DPR 380/2001,  ma ogni Regione può avere una propria Legge Regionale in materia di edilizia privata, inoltre il Comune ha un proprio Piano Regolatore Comunale che attua a livello territoriale la disciplina nazionale e regionale.

Pertanto per rispondere a queste domande è necessario verificare caso per caso quali interventi è possibile attuare, con l’aiuto di un tecnico locale (geometra, architetto o ingegnere) che conosca le norme territoriali. Diversamente un tecnico di altro territorio dovrà necessariamente riferirsi agli uffici comunali locali per conoscere le normative di riferimento.”

Quindi se un particolare intervento è stato attuato in un certo contesto, non si deve pensare che sia replicabile a prescindere. Per esempio, se un nostro conoscente ha cambiato la destinazione d’uso di un fabbricato, ha buttato giù muri, ha aperto finestre, ha cambiato la cubatura dell’immobile, ha recintato un podere chiudendo un accesso ecc., non è detto che tutto ciò sia fattibile anche nel nostro immobile.

2) Casa rurale e casa di paese

Il fatto che l’immobile in questione sia una casa rurale, e non una casa di paese, determina differenze?

Arch. A.Gentile: “Molto probabilmente la casa rurale (cioè che sorge al di fuori di un contesto urbano, isolata nella campagna) vivrà una condiziona particolare in tema di accessibilità, probabilmente l’accesso avverrà tramite una strada privata non di pubblica proprietà, pertanto non illuminata e non dotata di un sistema di scolo delle acque meteoriche, quindi all’atto dell’acquisto è meglio sincerarsi se la strada di accesso all’immobile è pubblica o privata.

Inoltre, potrebbe non essere servita dalla pubblica fognatura, il gas, l’elettricità, l’acqua, cioè i cosiddetti “servizi”. Oppure potrà essere dotata di una rete privata condivisa con altri immobili vicinali.

Se la casa è isolata nella campagna, potrebbe essere opportuno verificare che non si trovi in un ambito franoso, con frane quiescenti nel territorio limitrofo o in prossimità di letti di torrenti secchi che potrebbero riattivarsi in condizioni di pioggia eccezionale.”

Quindi, cosa molto importante, tutte queste questioni (accessibilità, servizi, rischi del sito) sono da verificare presso gli uffici comunali locali. Bisogna sempre diffidare del “sentito dire” e dalle informazioni che provengono dal vicinato. Può succedere, infatti, che i proprietari stessi di immobili limitrofi non abbiano chiara la situazione degli stabili e del territorio, o che ricordino male quello che è il reale stato di fatto.

E a livello normativo? Mi chiedo se una casa di paese debba sottostare a vincoli come ad esempio un piano colore per le facciate, una normativa che regoli l’altezza dei balconi per assicurare la viabilità o a tutela dei portici ecc.

Arch. A.Gentile: “Certamente una casa in un contesto urbano potenzialmente potrebbe avere più vincoli, come ad esempio quelli citati. Per le vecchie case rurali è necessario non dare per scontato che esse siano legittime in ogni parte. Ad esempio il vecchio pollaio, trasformato da decadi in deposito, potrebbe essere abusivo. Non sempre gli immobili abusivi, o parzialmente abusivi, sono sanabili. Torna l’opportunità di far verificare ad un tecnico abilitato lo “stato legittimo” dell’immobile, prima ancora di immaginare come sfruttare o trasformare lo spazio in quanto potrebbe essere che parte di esso è da demolire o modificare o, semplicemente, sanare onerosamente cioè dietro corresponsione di sanatoria.”

3) Agevolazioni

Vorrei ristrutturare una vecchia casa rurale, ci sono agevolazioni, incentivi o finanziamenti specifici a cui posso attingere? 

Arch. A.Gentile: “Anche per la possibilità di avere incentivi o agevolazioni vale la risposta alla prima domanda, cioè bisogna riferirsi alla normativa applicata al territorio specifico. Ad esempio, so che in Emilia-Romagna ci sono incentivi/facilitazioni per chi acquista in Appennino.”

4) Quali documenti?

Ho finalmente acquistato una vecchia casa di campagna. Quali documenti devo produrre per poter iniziare la ristrutturazione? 

Arch. A.Gentile: “Serve l’atto di provenienza, cioè il rogito di acquisto o la pratica di costruzione dell’immobile. 

Se non c’è la pratica di costruzione, bisogna chiedere l’accatastamento all’Agenzia del Territorio (ex catasto). In questo caso, cioè, il tecnico presenta, se necessario, la pratica all’agenzia del territorio. 

Se l’immobile non è stato acquistato, ma lo si è ereditato, bisogna richiedere la “successione” che è l’atto con cui un erede acquisisce uno o più diritti reali (proprietà, usufrutto, diritto di superficie, comodato d’uso gratuito ecc.) su un immobile. 

In Comune, tramite un accesso agli atti fatto da un tecnico, il nuovo proprietario verifica lo stato legittimo dell’immobile, cioè se l’immobile è conforme alle norme urbanistiche ed edilizie. 

Immaginando che tutto sia in ordine, il tecnico inizia a fare il progetto di trasformazione dell’immobile e, prima di iniziare i lavori, presenta la pratica edilizia necessaria. Il tipo di pratica (CILA, SCIA, Permesso di Costruire…..) dipende dagli interventi che si vogliono attuare (ovvero solo trasformazioni interne, costruire un piano in più, trasformare il fienile in uso residenziale o magari aprire una finestra su una facciata ecc).

Fatto ciò, si dà inizio ai lavori. Il tempo di attesa dipende dal tipo di pratica.”

Ottenere questi documenti ha dei costi? 

Arch. A.Gentile: “Sì, certo. Dipende da cosa si deve presentare, bisogna consultare i tariffari e chiedere un preventivo al proprio tecnico per, ad esempio, variazione, ampliamento, accatastamento ecc.”

Quindi, per partire con il piede giusto bisogna incaricare un tecnico competente (geometra o architetto o ingegnere edile) che segua la pratica edilizia e il cantiere. Questa è la cosa da fare per essere certi di portare avanti il progetto nel modo corretto, senza imprevisti e senza il rischio di cadere in sanzioni.

5) Casa d’epoca e casa vincolata

L’immobile che mi piace è una casa d’epoca. Cosa vuol dire? Cosa comporta? 

Arch. A.Gentile: “Di per sè acquistare e restaurare una casa d’epoca non comporta nulla di diverso, è opportuno verificare se il proprio immobile nello specifico è soggetto a tutela ai sensi del D. L.vo n.42/2004 o dallo strumento urbanistica comunale.”

E che cosa vuol dire di preciso immobile sottoposto a vincolo?

Arch. A.Gentile: “Vuol dire che per qualsiasi intervento su di esso, devo avere l’autorizzazione dalla Soprintendenza. Si ottiene presentando la pratica al Comune che la invia alla Soprintendenza. Il Comune, cioè, fa da sportello unico presso tutti gli enti che devono esprimersi, tra cui anche la Soprintendenza.”

Come posso sapere se l’immobile sottoposto a vincolo?

Arch. A.Gentile: “Se l’immobile è sottoposto a vincolo oppure no compare nel rogito di provenienza.”

6) Le Soprintendenze

Le Soprintendenze cosa sono? 

Arch. A.Gentile: “Sono soggetti sovraordinati preposti alla tutela dei beni immobili e del territorio.”

Cosa fanno? 

Arch. A.Gentile: “Si esprimono per autorizzazioni o dinieghi a istanze presentate dai cittadini in merito a trasformazioni dei propri beni mobili e immobili. Residualmente operano direttamente sui beni tutelati.” 

Corro il rischio di vedere il mio immobile sottoposto a particolari vincoli dopo averlo acquistato? 

Arch. A.Gentile: “No, perchè se l’immobile è soggetto a tutela, sarà espressamente riportato nell’atto di acquisto, la tutela è apposta tramite decreto espresso che viene riportato/allegato all’atto di acquisto.” 

Corro il rischio che i lavori di ristrutturazione vengano interrotti o rallentati per questo? 

Arch. A.Gentile: “Se si avviano dei lavori su un immobile soggetto a tutela senza aver presentato relativa pratica, ci si potrebbe veder sospesi i lavori nelle more dell’espletamento degli adempimenti. Diversamente, se sono stati compiuti tutti i passaggi prima dell’inizio dei lavori, questi ultimi non avranno ulteriori problemi.”

7) Post terremoto

I territori dell’Emilia Romagna che hanno vissuto il terremoto hanno una legislazione specifica che riguarda la ristrutturazione? 

Arch. A.Gentile: “Certo, In Regione Emilia-Romagna è stata creata una struttura commissariale denominata “Agenzia per la Ricostruzione sisma Emilia 2012″ che ha gestito la ricostruzione post sisma, disciplinata da ordinanze emanate dal Commissario nell’ambito dei poteri straordinari conferiti dal Governo. Le “regole” per la ricostruzione sono contenute nelle citate ordinanze.”

La normativa è nazionale? 

Arch. A.Gentile: “La normativa è nazionale, ma disciplina il territorio in base al rischio sismico in cui i territori sono classificati.”

8) Vecchio o nuovo?

Rispetto ad acquistare un immobile nuovo, conviene o non conviene acquistare un vecchio immobile da ristrutturare? 

Arch. A.Gentile: “La domanda è da calare in un contesto specifico perchè i costi dell’edilizia sono legati a un territorio e sono anche inficiati dall’accessibilità ad un cantiere. 

Potenzialmente ristrutturare può costare più che acquistare il nuovo (a parità di mq), ma dipende anche da quale è il punto di partenza del vecchio immobile. 

Quasi sicuramente in un vecchio immobile ci saranno dei lavori strutturali da fare (ovvero consolidamento fondazioni, rifacimento tetto, consolidamento solai, scala interna…), oltre agli impianti, le finiture (che hanno costi molto variabili in base alla disponibilità economica e all’amore per il design!), e ad eventuali allacci ai servizi (fognatura, fossa imhoff). 

Inoltre, una casa isolata nella campagna potenzialmente potrebbe avere delle opere di sistemazione esterna da fare (muretti di recinzione, cancellata, illuminazione esterna…).”

In quali casi consiglia di non acquistare MAI un vecchio immobile?

Arch. A.Gentile: “Nei casi di abusi non sanabili, o frane nelle vicinanze.”

In quali casi consiglia di acquistare ASSOLUTAMENTE un vecchio immobile?

Arch. A.Gentile: “Case belle, senza abusi e senza frane!”